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Deutsche Anwaltskanzlei Siebelds> Immobilienerwerb in Italien

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VORWORT

Italien gilt schon seit den 50er Jahren als klassisches Urlaubsziel der Deutschen. Mildes Klima, ausgezeichnete Küche, kulturelle Sehenswürdigkeiten und die schnelle Erreichbarkeit, auch mit em Auto, haben dazu geführt, dass viele südlich der Alpen eine Art zweite Heimat gefunden haben. Ein Trend, der vor allem in den letzten Jahren kontinuierlich ansteigt und dessen Ende noch nicht in Sicht ist. Diese kurze Einführung soll den Kaufinteressenten einstimmen. Ziel ist es, die wesentlichen rechtlichen und steuerlichen Aspekte des Immobilienerwerbs in Italien aufzuzeigen. Hinweise auf Gesetzestexte sind hier daher bewusst nicht enthalten. Trotz EU und gemeinsamer Währung sind die rechtlichen und steuerlichen Vorschriften in den einzelnen Ländern teilweise noch sehr unterschiedlich. In jedem Fall empfehle ich, vor dem Kauf fachmännische Auskünfte einzuholen. Es gilt auch hier, dass guter Rat vor dem Kauf auf jeden Fall kosten- und zeitsparender ist, als nach dem Kauf - bei auftretenden Problemen - einen mehrjährigen Rechtsstreit in Italien zu führen.

DER EIGENTUMSERWERB

Das Eigentum an einer Immobilie kann in Italien entweder durch einen Vertragsschluss vor einem Notar oder durch einen privatschriftlichen Vertrag - mit notariell beglaubigten Unterschriften - erworben werden. Bereits mit Abschluss dieser Kaufverträge, d. h. mit der Unterschrift, geht das Eigentum an der Immobilie prinzipiell auf den Erwerber über, unabhängig von der Bezahlung des Kaufpreises und der Schlüsselübergabe. Hiermit wird bereits klar, dass man sich bei der Beurteilung italienischer Rechtsgeschäfte von deutschen Vorstellungen lösen muss. Ich rate daher selbst im Immobilienerwerb erfahrenen Käufern, unbedingt auf qualifizierte anwaltliche Hilfe zurückzugreifen. Ablauf des Immobilienerwerbs In der Praxis wird der Immobilienerwerb üblicherweise in zwei Stufen durchgeführt: Zunächst wird ein rechtsverbindlicher privat-schriftlicher Vorvertrag (contratto preliminare) abgeschlossen. Dieser beinhaltet lediglich die Verpflichtung der Parteien zum Abschluss des endgültigen Vertrages, durch den das Eigentum an der Immobilie übertragen wird. Im Vorvertrag sollten sämtliche Vereinbarungen, der genaue Liegenschaftsbeschrieb (Grundbuchdaten) sowie die Personalien beider Parteien enthalten sein. Zum Schutz des Erwerbers kann der Vorvertrag im Immobilienregister eingetragen werden. Dieser Eintrag ist allerdings mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden. Weit verbreitet ist die Vereinbarung, bereits mit Abschluss des Vorvertrages eine Anzahlung (caparra confirmatoria) zwischen 10 und 30 Prozent des vereinbarten Kaufpreises zu leisten. Da diese Anzahlung durch keine Sicherheit gedeckt ist, ist es ratsam, auf anwaltliche Hilfe zurückzugreifen, um eine Erstattung im Ernstfall abzusichern. In der zweiten Stufe wird zum eigentlichen Übergang des Eigentums, entweder vor einem Notar ein Kaufvertrag (atto di compravendita) abgeschlossen, der inhaltlich größtenteils mit dem Vorvertrag übereinstimmt, oder, die Unterschriften eines privatschriftlichen Vertrages werden notariell beglaubigt. Dies ist Voraussetzung für die Eintragung und damit Veröffentlichung des Immobilienerwerbes in den verschiedenen Registern. Zur Beurkundung des Hauptvertrages benötigen beide Parteien eine italienische Steuernummer. Die Steueridentifikationsnummer (codice fiscale) muss bei einem italienischen Finanzamt (ufficio imposte) beantragt werden.

Hierbei können wir Ihnen gern behilflich sein und übernehmen auf Wunsch die komplette Abwicklung. Für Sie ist es dann nicht einmal nötig, nach Italien zu reisen.

VOLLMACHTEN

Die Verträge im Rahmen des Erwerbs einer Immobilie können vom Kunden persönlich, oder durch einen von ihm ernannten Vertreter unterzeichnet werden. Wünscht der Kunde einen Vertreter, kann er einem Dritten , z.B. einem deutschen Rechtsanwalt, die Vollmacht erteilen, in seinem Namen zu handeln. Dies muss in notariell beglaubigter Form erfolgen. Die Vollmacht kann durch einen deutschen oder italienischen Notar beglaubigt werden. Es ist daher ratsam, vor dem deutschen Notar bereits eine Vollmacht in italienischer Sprache mit gleich lautender deutscher Übersetzung zu unterzeichnen. Anhand der Gebäudekataster (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) und des Grundkatasters (Nuovo Catasto Terreni) werden Grundstück und Gebäude wert- und ertragsmäßig klassifiziert. Die jeweilige Katasterklasse dient als Steuergrundlage für die Ermittlung der Immobiliensteuer (I.C.I.) sowie als Bemessungsgrundlage für das Registeramt bei der Zuordnung des Wertes anlässlich von An- und Verkauf der Liegenschaft. In Italien werden häufig Umbauten an Gebäuden vorgenommen, ohne diese dem Katasterregister mitzuteilen. Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte daher immer eine Überprüfung durch einen Anwalt oder Notar erfolgen.

ABWICKLUNG

Der Kaufvertrag wird zusammen mit dem Antrag auf Eintragung (trascrizione) von dem italienischen Notar bei der örtlich zuständigen Registerbehörde eingereicht. Die Eintragung wirkt ab dem Zeitpunkt der Vorlage des Antrages. Nach Prüfung des Antrages erfolgt die Eintragung in die eigentlichen Register. Der Antragsteller erhält anschließend eine Eintragungsbescheinigung.

DAS ITALIENISCHE EIGENTUMSREGISTER

Das italienische System der Registrierung von Grundeigentum und dessen Belastungen unterscheidet sich - mit Ausnahme der ehemaligen österreichischen Territorien, d. h. den Provinzen Trient, Bozen, Görz und den Gemeinden Cervignano und Pontebba - grundlegend vom deutschen Grundbuch. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass das italienische System nicht grundstücks-, sondern personenbezogen ist. Dabei wird für jede Person, die sich am Erwerb von Immobilien beteiligt hat, ein Registereintrag angelegt, in dem Erwerbe, Verkäufe und Belastungen von Grundstücken eingetragen werden. Die Immobilienregister können von Dritten uneingeschränkt eingesehen werden. Die Registrierung des Immobilieneigentums erfolgt darüber hinaus in drei verschiedenen Registern. Die eigentlichen Immobilienregister werden im öffentlichen Liegenschaftsregister »Conservatoria dei registri immobiliari« oder auch »ufficio ipoteche« geführt. Der Eintrag ist obligatorisch, besitzt aber lediglich deklaratorischen Charakter und bewirkt, dass kein Dritter gutgläubig das Eigentum von einem nicht Eingetragenen erwerben kann. Weiterhin existiert ein Katasteramt (ufficio del catasto), sowie das nur für steuerliche Registrierungen zuständige »ufficio del registro«.

DAS KATASTERWESEN

Das Kataster ist ein rein vermessungstechnisches Verzeichnis, in dem alle Grundstücke in ihrer geographischen Lage, Größe und Aufteilung erfasst werden. Ferner gibt das Kataster Auskunft über die wirtschaftliche Nutzung.

DER NOTAR

In Italien berät der Notar (notaio) die Parteien und begleitet die gesamte Immobilientransaktion bis zur Sicherung der Rechte des Käufers und die der finanzierenden Bank. Er übernimmt die Abfassung bzw. Beurkundung des Kaufvertrages und führt die nötigen Einsichtnahmen in den verschiedenen Registern durch, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Belastungen übertragen wird. Ferner ist er verpflichtet, die Eintragungen in die Register spätestens zwanzig Tage nach Abschluss des Vertrages vornehmen zu lassen. Da der Käufer üblicherweise die Kosten für den Notar übernimmt, steht ihm bzw. einem beauftragten Rechtsanwalt die Wahl des Notars zu.

Beachten Sie jedoch: Die entscheidenden Regelungen sind unbedingt in dem Vorvertrag zu treffen. Idealerweise werden sämtliche Probleme und Zweifelsfragen vor Abschluss des Notarvertrages von uns gelöst, bzw. geklärt, denn der Notar ist auch in Italien zur Unparteilichkeit verpflichtet und erfüllt üblicherweise keine Beratungsfunktionen.

KOSTEN UND STEUERN

Der Immobilienkauf wird in Italien mit mehreren Steuern belastet, deren Bemessungsgrundlage bis vor kurzem der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis bzw. der Katasterwert ist. Dies mag der Grund dafür sein, dass in den Grundstückskaufverträgen meist ein niedrigerer als der wirklich vereinbarte Kaufpreis angegeben wird.

Hier hat sich seit dem 1. Juli 2006 eine grundlegende Änderung für den Erwerb von Wohnimmobilien durch Privatpersonen ergeben. Als Besteuerungsgrundlage dient nun nicht mehr der im Notarvertrag angegebene Kaufpreis, sondern der sogenannte Katasterwert, der anhand der Katasterrendite leicht errechnet werden kann. Dies führt zu erheblichen Steuerersparnissen bei dem Erwerb dieser Immobilien.

Hinzuzurechnen sind auch noch verschiedene Einzelausgaben, z. B. Stempelsteuer, die aber betragsmäßig nicht sonderlich ins Gewicht fallen. Der Vorverkaufsvertrag wird mit einer Fixgebühr besteuert. Wie bereits erwähnt, muss vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine Steueridentifikationsnummer (codice fiscale) vorgelegt werden. Bei der Beantragung dieser Steueridentifikationsnummer muss von nichtresidenten Ausländern für Steuerangelegenheiten im Inland ein Zustellungsbevollmächtigter gewählt werden. Es ist zu empfehlen, hierfür einen in der Vertretung von Steuerangelegenheiten vertrauten und in Italien ansässigen Anwalt zu wählen. Es fallen folgende Steuern und Kosten an. Beim Immobilienerwerb: Registersteuer (imposta di registro) Die Bemessungsgrundlage der Registersteuer wird vom Wert des Eigentums abzüglich der belastenden Rechte gebildet. Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) fällt für jede Eintragung, Löschung, Erneuerung usw. der Hypotheken in den Immobilienregistern an. Bemessungsgrundlage ist die Höhe des Kredits und der Nebenforderungen inklusive der Zinsen. Katastersteuer (imposta catastale) ist bei Katastereintragungen auf Grund von Verkäufen, Hypotheken, Erbschaften und Schenkungsverträgen zu entrichten. Mehrwertsteuer (IVA) Beim Erwerb vom Bauträger fällt Mehrwertsteuer an. Die Sätze unterscheiden sich je nach Art des erworbenen Objektes (Erstwohnung, Luxuswohnung etc.). Wertzuwachssteuer (INVIM-imposta sull'incremento di valore dell'immobile) Sie wird bei Schenkung bzw. Verkauf für den Wertzuwachs bis zum 31. 12. 1992 angelastet. Steuerschuldner ist der Beschenkte bzw. der Verkäufer. Als Bemessungsgrundlage wird hierbei der Katasterwert zum 31. 12. 1992 genommen, die Höhe der Steuer hängt vom Wertzuwachs ab. Diese Steuer wird zum 01. 01. 2003 abgeschafft. Laufende Steuern und Kosten: Immobiliensteuer (I.C.I. Imposta Comunale sugli Immobili) Sie geht zu Lasten des Eigentümers und wird jährlich direkt von den Gemeinden erhoben. Bemessungsgrundlage ist die Katasterrendite (rendita castale), die den fiktiven Kapitalwert der Immobilie für den Fiskus darstellt.

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